Ипотека — самый быстрорастущий сегмент банковского бизнеса, и в России делается все, чтобы он таковым и оставался. Скоро для неуверенных в себе заемщиков на рынке появятся страховки от невыплат по жилищному кредиту. А для тех, кому банк его не даст, уже появилась небанковская «ипотека»

25 июля в России начали действовать поправки в закон «Об ипотеке». У заемщиков появилась возможность застраховать ответственность по ипотечному кредиту. Полис заемщик оплачивает при заключении ипотечного договора, и страховка работает до конца действия кредита. Как отмечает гендиректор страховой компании АИЖК Андрей Языков, плата за страховку будет примерно равна экономии на разнице процентных ставок за 2,5-3 года.

При этом законодатель не дает заемщику возможности выбора суммы страхования. Их будет определять кредитор в зависимости от суммы первоначального взноса и ситуации на рынке недвижимости в конкретном регионе. «Если недвижимость может сильно упасть в цене, банку целесообразно выбрать большую страховую сумму,— говорит Андрей Языков.— Если же у заемщика высокий первоначальный взнос и недвижимость в растущем городе типа Москвы, то можно требовать и минимальную страховую сумму». Выплаты страховой компании будут варьироваться от 10% до 50% от суммы кредита.

Минус этой схемы заключается в том, что, согласно закону, страховая компания начинает платить только после обращения банка о взыскании. Иными словами, если заемщик перестал платить, страховая компания возместит часть его долга только после того, как банк заберет и продаст квартиру с публичных торгов. Плюс же ее в том, что вне зависимости от того, хватит ли страховой суммы на погашение оставшейся задолженности по кредиту, банку заемщик не будет ничего должен. Ну и, конечно, сниженная процентная ставка.

Ипотека в цене

Ипотека растет быстро. За первые пять месяцев 2014 года, по данным ЦБ, было выдано более 370 тыс. кредитов более чем на 600 млрд руб., что в 1,4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года по количеству сделок и в 1,5 раза — в денежном выражении. «В настоящее время рынок ипотеки является самым быстрорастущим сегментом не только в банковской рознице, но и по сравнению с корпоративным блоком»,— говорит начальник службы розничного кредитования КБ МИА Наум Либкинд. «Спрос на ипотечные кредиты увеличился, что связано в том числе с санкциями. Многие граждане ожидают в связи с ними повышения курса доллара и считают, что за счет приобретения квартиры они могут избавиться от риска потери денег»,— уверен заместитель председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Вместе с тем на рынке наблюдается рост ставок. «Начавшаяся еще весной тенденция к повышению процентных ставок, связанная с ситуацией на долговом рынке, сохранилась,— говорит член правления банка DeltaCredit Ирина Асланова.— Начиная с мая многие банки, в том числе и крупнейшие игроки, скорректировали ставки в сторону увеличения». В этих условиях особенно актуально появление нового инструмента снижения рисков. Очевидно, что на фоне общего увеличения ставок тем клиентам, которые решили застраховать свою ответственность, банки могут предложить наиболее льготные условия. «Риски банков страхуются, соответственно, цена ипотечного кредита должна уменьшиться. Для тех, кто страхует ответственность по ипотеке, процентная ставка может снизиться примерно на 1-1,5 пункта. Для остальных ставка останется прежней. Кроме того, первоначальный взнос может быть снижен вплоть до нулевого уровня, поскольку риск на эту сумму также может страховаться. Получается, что многие заемщики, у которых нет средств на первый взнос, эту проблему для себя снимают»,— говорит Анатолий Аксаков.

По подсчетам АИЖК, средний срок ипотечного кредита составляет 17 лет, а среднее время работы заемщика на одном месте — пять лет. То есть в течение кредитного срока гражданин может поменять работу трижды. Поиск новой работы длится в среднем шесть месяцев, и только 10% семей с оформленной ипотекой имеют «подушку безопасности» на весь этот период. Примерно у 80% семей с ипотекой рождаются дети, что также резко снижает доходы и увеличивает расходы. Таким образом, в течение всего времени выплаты ипотечного кредита заемщик два-три раза может оказаться в состоянии просроченной задолженности.

Формально страхование ответственности по ипотеке появилось у россиян около 10 лет назад, в декабре 2004-го, но на практике не работало. «Самым большим дефектом для всех участников рынка была норма о «прощении долга заемщика». Суть ее сводилась к тому, что долг гражданина прощался, если имущество не удавалось продать с публичных торгов. Законодатель предполагал, что это признак кризиса в регионе, и потому заемщика стоит оградить от дальнейших взысканий. По факту, прощая долг заемщика, законодатель не дал источника компенсации этих «неожиданных убытков», и кредиторы вынуждены были закладывать эти потери в свою ставку»,— рассказывает Андрей Языков.

По его мнению, текущая редакция закона дефекты устранила: «Передавая часть кредитного риска в другой сегмент финансового рынка, кредиторы могут опереться на капитал страховщиков. Таким образом, ипотечные кредиты станут доступнее — ставки в сегментах низких первоначальных взносов снизятся. Одновременно с этим смягчатся и требования к первоначальному взносу, что позволит заемщику не гоняться за ускользающими ценами на жилье. Но самое важное — наличие страхования кардинально меняет отношение сторон к ипотеке. Ожидается, что банки перестанут бояться проводить реструктуризацию ипотечных кредитов, поскольку гарантированная точка безубыточности у кредиторов изменится».

Страховая наценка

Представители страховых компаний осторожны в оценках перспектив нового сегмента страхования. «Сегодня у нас уже есть возможность принимать риски в соответствии с поправками к закону, где страховая сумма определяется от суммы кредита, а не от действительной стоимости, как это было ранее, и может составлять от 10% до 50% суммы кредита»,— говорит директор департамента компании «АльфаСтрахование» Ирина Карнаева.

Очевидно, что в силу отсутствия статистики страховщикам придется проводить по данному виду страхования очень тщательный андеррайтинг. Основной упор делается на проверку текущих денежных обязательств страхователя. Сюда включаются все имеющиеся кредиты (автокредиты, потребительские), алименты и другие обязательства и, конечно же, проверяется чистый доход. Документы изучают как на предмет правильности оформления, так и достоверности информации.

Не стоит забывать и о том, что страхование увеличивает нагрузку на бюджет заемщика. Руководитель департамента по работе с партнерами СГ «Уралсиб» Игорь Лотарев подтверждает: в числе факторов, которые могут ограничить эффективность нововведений, можно отметить конечную стоимость кредита с условием страхования. «Сейчас трудно оценить, как данный инструментарий скажется на развитии ипотечного кредитования, так как нет информации о тарифах, статистике по отказам в выплате страхового возмещения»,— говорит управляющий директор по розничным продуктам и сегментам Промсвязьбанка Евгений Лапин. «В России не хватает судебной практики, поэтому страховщики, скорее всего, предложат консервативные тарифы, что отразится на процентной ставке. Сейчас просрочка по отрасли находится на уровне 2-3%. От этого реальные потери могут составить не более 10-15%, так как процент кредитов с низким первоначальным взносом достаточно небольшой. Таким образом, потери могут составить 0,2-0,45%. Эти цифры — некий индикатив, от которого далее можно считать стоимость страховки с учетом расходов на обращение взыскания и маржи страховой компании. Возможно, с развитием судебной практики уровень тарифов скорректируется, что позволит снизить ставки»,— говорит Наум Либкинд.

Ипотека без кредитной истории

Схема со страхованием может быть интересна тем, кто не уверен в надежности своего финансового положения. А недавно на рынке появился новый продукт, позволяющий приобретать жилье и совсем «пропащим» — тем, кому банки твердо отказывают в кредите, то есть заемщикам с плохой кредитной историей.

Речь идет о лизинге жилья для физлиц. Правда, представители профильных компаний называют этот продукт договором аренды с правом выкупа и рекомендуют не путать его с договором классического лизинга, которые можно заключать только с юрлицами и ИП. «Здесь в дополнение к тем расходам, которые клиент несет при прямой покупке объекта недвижимости или же при использовании кредита (ипотеки), в платеж включен налог на имущество и НДС. Лизинга здесь не возникает»,— рассказывает директор управления по работе с клиентами «Сбербанк Лизинг» Анастасия Халилова.

От ипотеки такая схема отличается тем, что пока клиент не отдаст полную стоимость недвижимости, она будет принадлежать лизингодателю. А от аренды отличается тем, что после всех необходимых выплат жилье оформляется в собственность. При этой схеме рисков у компании гораздо меньше, чем у банков в ипотеке. Поэтому отбор клиентов здесь гораздо более мягкий. Отказ в заключении договора может быть связан с низкой платежеспособностью гражданина, а также с его сильной закредитованностью.

Очевидно, что аренда с правом выкупа выйдет дороже ипотеки. Для сравнения: в Межрегиональной жилищной корпорации (МРЖК) при стоимости квартиры 7 млн руб. и первоначальном взносе 700 тыс. руб. объем выплат в рамках лизинга составит почти 98 тыс. руб. ежемесячно в течение 15 лет. Из них в счет выкупа будет выплачиваться 45 тыс. руб., а плата за рассрочку составит 53 тыс. руб., итого — 98 тыс. руб. Оформив ипотеку на такую же квартиру и с аналогичным первоначальным взносом, например, в Росевробанке, заемщик будет платить ежемесячно чуть более 75 тыс. руб. Таким образом, разница составит 23 тыс. руб., что пока делает ипотеку гораздо более выгодной. «При дальнейшем развитии законодательства и рынка недвижимости у этого направления есть перспективы,— считает Анастасия Халилова.— Лизинг жилья для физлиц, как показывает опыт, можно, наверное, сравнить с «доходными домами», когда практиковалось долгосрочное гостиничное поселение с возможностью выкупа объекта в определенный момент, если это предусмотрено договором».

11.08.14 Коммерсант kommersant.ru

Известно, что стоимость ипотечного кредита сильно зависит от рисков. Банк может снизить риски, предложив заемщику накопить большой первоначальный взнос.

Но в этом случае заемщику придется гоняться за постоянно растущей ценой жилья. К тому же жилищную проблему часто хочется решить сейчас, не откладывая вопрос на далекое неопределенное будущее.

В ипотечном кредитовании существует эффективный механизм снижения рисков — ипотечное страхование или страхование кредитного риска, позволяющее гарантировать компенсацию какой-то части потерь в случае возникновения финансовых проблем у заемщика.

В июле 2013 года в Государственную думу был внесен законопроект, предусматривающий изменения в статью 31 закона «Об ипотеке» в части страхования, который 10 июня 2014 года был принят в третьем чтении.

Предложенные депутатами изменения сильно меняют эффективность механизма страхования кредитных рисков и делают его реально работающим инструментом снижения ряда рисковых параметров деятельности кредитной организации.

Кроме того, развитие указанного вида страхования может предоставить простым гражданам возможность получения ипотечного кредита с минимальным первоначальным взносом, сниженной процентной ставкой и надежной защитой на случай, если в жизни произошли обстоятельства, которые вынудили заемщика отказаться от приобретения недвижимости по действующему договору, и денег на последующие платежи нет. Это и есть реальная социальная защита.

Несмотря на то что статья о страховании кредитных рисков в ипотеке в законе существует с 2004 года, развитие данного вида страхования до сих пор сдерживал ряд факторов, ограничивающих применение страховой защиты.

Во-первых, максимальный размер ответственности страховщика по договору страхования ответственности заемщика сегодня можно устанавливать в размере не более 20% от залоговой стоимости недвижимости.

В Американской модели ипотечного кредитования точка безубыточности кредитора находится на уровне 85% от стоимости недвижимости (то есть за рубежом при внесении первоначального платежа заемщиком в размере 15% кредитная организация может быть уверена в возврате средств остальных 85% стоимости жилья при его продаже в случае дефолта заемщика).

В России этот коэффициент (отношение кредита к стоимости залога, LTV) находится существенно ниже, на уровне 60-62%, что вынуждает кредиторов закладывать эти риски в процентную ставку.

Изменения в законе предусматривают установление значения страховой суммы с максимальным пределом 50% от основной суммы долга по страхованию ответственности заемщика.

Это позволит заемщику получить реальную защиту от возможных убытков и избежать случаев недобросовестного страхования, когда кредитор формирует незначительный уровень защиты заемщика (до 10% страхового покрытия) либо осуществляет страхование на короткий срок лишь для того, чтобы получить комиссию. Предыдущее максимальное значение страховой суммы 20% от основной суммы долга, принятое в 2004 году, опирающееся на американский опыт, приведено в соответствие с российскими реалиями.

Во-вторых, не предоставлена возможность защищать ответственность заемщика по ипотечным займам, выданным небанковскими организациями (региональными Агентствами жилищного кредитования, ипотечными фондами, др.), несмотря на то что многие кредитные организации в дальнейшем выкупают такие займы.

Получается некое социальное неравенство, которое зависит от того, где ты получил кредит — в банке или у регионального оператора. Если в банке, то можно защитить себя от будущих убытков использованием вышеупомянутой страховой защитой. Если не в банке, то такой возможности нет.

Благодаря введенным изменениям распространяется возможность страхования страхователем-заемщиком своей ответственности по договору займа. То есть по договорам займа, заключенным у заимодавцев (некредитных организаций), могут быть также застрахованы риски ответственности заемщика.

В-третьих, норма «прощения долга заемщика», которая стала наиболее серьезным препятствием для развития ипотечного страхования (Федеральный закон № 405-ФЗ).

Безусловно, остаток необеспеченного долга является большой социальной проблемой, но, предложив в формулировках «прощать долг» в случае невозможности реализации имущества с торгов, не улучшив при этом механизм работы службы судебных приставов и не дав кредитором источник для компенсации этих потерь, законодатель поставил банковское сообщество в состояние «гарантированных убытков», что неизбежно отразилось на уровне процентных ставок по ипотечным кредитам.

При «прощении долга» становится невозможной и страховая выплата, поскольку заемщик страхует свою ответственность по договору, а введенная норма фактически снимает с заемщика такую ответственность.

Исследование Финансового университета при правительстве РФ в начале 2013 года подтвердило, что в 40-60% случаев в результате дефолта заемщика по ипотечному кредиту у кредитора остается необеспеченный остаток долга в размере 20-40%. И довзыскать остаток этого долга либо невозможно, либо издержки на обращение взыскания будут сопоставимы с взысканными суммами.

Убыток кредитора материален, подтверждают ученые. Изменение в законе в части правил списания ипотечного долга при прощении долга заемщика предлагает учитывать наличие договоров страхования ответственности заемщика или страхования финансовых рисков кредитора. То есть правило «прощения долга» дефолтного заемщика теперь работает при наличии страхования ответственности, после осуществления страховой выплаты, в случае, если осталась непогашенная часть долга.

Раньше правило «прощения долга» наступало только в случаях постановки на баланс имущества кредитора, сейчас данное правило работает без этого условия.

В-четвертых, при отсутствии страхования кредитного риска заемщиком/кредитором риски не исчезают, а закладываются кредитором/заимодавцем в процентную ставку по ипотечному кредиту.

Таким образом, страхование ответственности заемщика несет мощную социальную нагрузку — позволяет не только снизить процентную ставку по кредиту и уменьшить первоначальный взнос, но и защитить заемщика. В случае, если банк продаст жилье с торгов, а остаток долга станет непосильной ношей для заемщика, страховая выплата призвана «подстраховать» заемщика.

Изменение в законе предполагает сохранение «непрерывности» действия договора страхования финансовых рисков кредитора при переходе прав на закладную. Другими словами, в случае смены владельца закладной (банка, заимодавца) договор страхования финансовых рисков продолжает работать. В законе также прописано последовательное осуществление страховых выплат при одновременном наличии двух договоров страхования — сначала по договору страхования ответственности заемщика, затем по договору страхования финансовых рисков кредитора. Эти возможности позволяют снизить банкам стоимость фондирования, что неизбежно отражается на потребительской ставке по ипотеке в сторону уменьшения.

Наконец, есть проблема, что страхователем может быть заемщик, только если он является залогодателем. Изменение в законе предполагает возможность страхования ответственности заемщика на лиц, не являющихся залогодателями.

Автор: Андрей Языков
генеральный директор ОАО «Страховая компания АИЖК

ИТАР-ТАСС itar-tass.com

Совет Федерации сегодня одобрил закон, предусматривающий введение новых механизмов добровольного страхования рисков заемщика и кредитора по ипотечным займам, сообщает пресс-служба СФ.

Законом предусматривается введение страхования ответственности физлица от риска неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по возврату ипотечного кредита. Также предполагается страхование финансового риска кредитора, связанного с невозможностью удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме из-за недостаточной стоимости заложенного имущества.

По каждому из новых видов страхования законом определяются выгодоприобретатели, момент наступления страхового случая, порядок уведомления сторон о наличии договоров страхования, порядок осуществления страховой выплаты и другие условия. Устанавливается также, что страховая сумма в обоих случаях не может быть менее 10% и более 50% от основной суммы долга.

18.06.14 Право.ру pravo.ru

Граждане, берущие ипотечные займы, смогут застраховать свою ответственность от риска невыплаты долгов и тем самым уменьшить первоначальный взнос на жилье. Госдума приняла закон о введении добровольного страхования ответственности заемщика от риска неисполнения ипотечного договора, а также финансового риска кредитора по ипотеке от убытков, вызванных недостаточностью денежных средств от продажи заложенного имущества.

До сих пор в законе фиксировалась только обязанность заемщиков страховать имущество, заложенное по кредиту. По мнению депутатов, введение новой нормы добровольного ипотечного страхования в какой- то мере развяжет руки банкам, снизит их требования к размеру первоначального взноса заемщиков, позволит уменьшить процентные ставки по ипотеке. И сведет к минимуму ситуации, когда при снижении рыночной стоимости жилья даже после продажи заложенной квартиры у банка остается непогашенной львина доля кредита. Недостающие суммы здесь внесет страховая компания.

Условия следующие. Страховая сумма по договору ипотечного страхования заемщика или кредитора не может быть меньше 10 процентов от основной суммы долга. При этом максимальный размер страховой суммы по договору ипотечного страхования заемщика ограничен 50 процентами от основной суммы долга.

Страховка устанавливается на весь срок действия договора ипотечного страхования. И в случае погашения основного долга прекращается. А в случае погашения более чем 30 процентов от основной суммы долга страхователь имеет право на соразмерное снижение размера страховой суммы. При этом он также имеет право на соответствующий пересмотр размера страховой премии по договору страхования ответственности заемщика. При отказе страхователя от договора уплаченные страховщику средства не возвращаются.

По мнению большинства экспертов, закон позволит сделать доступной ипотеку, не увеличивая риски внутри банковской системы. Еще одна часть экспертов сомневается в этом. Необходимость ежегодно в дополнение к нынешним ипотечным взносам в 13 -15 процентов годовых платить еще и две страховки, что для многих заемщиков окажется дорогим удовольствием.

10.06.14 Российская газета rg.ru

Госдума 9 октября приняла в первом чтении законопроект о введении института ипотечного страхования.

Проект закона, внесенный группой депутатов, разработан с целью повышения доступности ипотечных кредитов для граждан за счет введения дополнительных механизмов в систему ипотечного жилищного кредитования. Документом вводятся механизмы страхования ответственности заемщика от риска неисполнения ипотечного договора, а также финансового риска кредитора по ипотеке от возникновения убытков, вызванных недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества.

«Проще говоря, мы вводим механизм ипотечного страхования, который создаст дополнительную финансовую защиту, как для кредитора, так и для заемщика, что позволит обеспечить равную защиту интересов сторон», — заявил на пленарном заседании один из авторов законодательной инициативы, член комитета по финансовому рынку Андрей Мурга. «Часть нагрузки здесь возьмут на себя страховые компании, и за счет этого снижение рисков произойдет. То есть люди, беря ипотеку, будут делиться своими рисками, в общем-то, со страховыми компаниями», — пояснил он позднее, отвечая на вопросы коллег.

Важной новеллой в законопроекте, по словам депутата, является прощение долга заемщику — физическому лицу по обеспеченному ипотекой кредитному договору. Долг прощается в случае, если был заключен договор ипотечного страхования заемщика либо кредитора, а стоимости заложенного имущества в результате ее реализации кредитором оказалось недостаточно для удовлетворения его требований.

Страховая сумма по договору ипотечного страхования заемщика или кредитора не может быть меньше 10% от основной суммы долга. При этом максимальный размер страховой суммы по договору ипотечного страхования заемщика ограничен 50% от основной суммы долга. Страховая сумма устанавливается на весь срок действия договора ипотечного страхования заемщика и кредитора. Договор ипотечного страхования заемщика или кредитора может быть заключен на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства либо на срок, не меньший срока, в течение которого сумма обеспеченного ипотекой обязательства превышает 70% от стоимости заложенного имущества. При отказе страхователя от договора ипотечного страхования заемщика или кредитора уплаченная страховщику премия возврату не подлежит.

Вводимые законопроектом нормы позволят снизить требования банков к размеру первоначального взноса заемщиков без одновременного принятия на себя дополнительных рисков. Это позволит банкам охватить более широкий сегмент ипотечного рынка, не увеличивая системный риск внутри банковской системы.

09.10.13 ИТАР-ТАСС itar-tass.com

Комитет Госдумы по финансовому рынку сегодня рекомендовал нижней палате парламента принять в первом чтении законопроект о введении института ипотечного страхования.

Проект закона, внесенный группой депутатов, разработан с целью повышения доступности ипотечных кредитов для граждан за счет введения дополнительных механизмов в систему ипотечного жилищного кредитования. Документом вводятся механизмы страхования ответственности заемщика от риска неисполнения ипотечного договора, а также финансового риска кредитора по ипотеке от возникновения убытков, вызванных недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества. Это позволит снизить размер потерь при обращении взыскания на заложенное имущество как со стороны заемщика, так и со стороны кредитора.

Вводимые законопроектом нормы позволят снизить требования банков к размеру первоначального взноса заемщиков без одновременного принятия на себя дополнительных рисков. Это позволит банкам охватить более широкий сегмент ипотечного рынка, не увеличивая системный риск внутри банковской системы.

Страховая сумма по договору ипотечного страхования заемщика или кредитора не может быть меньше 10 проц от основной суммы долга. При этом максимальный размер страховой суммы по договору ипотечного страхования заемщика ограничен 50 проц от основной суммы долга. Страховая сумма устанавливается на весь срок действия договора ипотечного страхования заемщика и кредитора. Договор ипотечного страхования заемщика или кредитора может быть заключен на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства либо на срок, не меньший срока, в течение которого сумма обеспеченного ипотекой обязательства составляет более 70 проц от стоимости заложенного имущества. При отказе страхователя от договора ипотечного страхования заемщика или кредитора уплаченная страховщику премия возврату не подлежит.

Важной новеллой является норма о прощении долга заемщику — физическому лицу по обеспеченному ипотекой кредитному договору, в случае если был заключен договор ипотечного страхования заемщика либо кредитора, а стоимости заложенного имущества в результате ее реализации кредитором оказалось недостаточно для удовлетворения его требований.

Комитет по финрынку считает необходимым при доработке законопроекта ко второму чтению соотнести понятие «ипотечное страхование» с видами страхования, которые предусмотрены законодательством о страховом деле. Комитет также намерен уточнить вопрос о правомерности применения единого понятия «ипотечное страхование» к различным видам страхования /страхование гражданской ответственности заемщика и страхование финансового риска кредитора/.

Правительство РФ также поддерживает законопроект при условии его доработки. В частности, оно отмечает, что введение понятия «ипотечное страхование» и его применение на практике может вызвать неоднозначное толкование при его отнесении к тому или иному виду страхования. Дополнительно предлагается проработать вопрос, касающийся определения срока действия договора ипотечного страхования заемщика или кредитора. Кроме того, договор ипотечного страхования заемщика должен соответствовать, помимо прочего, условиям закладной при ее наличии.

17.09.13 Бизнес-Тасс biztass.ru

Страховщики выступили против инициативы депутатов страховать риск невозврата ипотеки. Об этом Всероссийский союз страховщиков и написал в администрацию президента.

В распоряжении «Ведомостей» оказалось письмо президента Всероссийского союза страховщиков (ВСС) Игоря Юргенса, которое он отправил заместителю руководителя администрации президента РФ Александру Абелину.

Новый вид страхования «временно решит отдельные проблемы неисполнения кредитных обязательств», но чреват безответственностью взявших кредиты и массовым неисполнением обязательств по ипотеке, опасается автор письма. Страхование риска по невозврату ипотечных кредитов в России уже существует, однако практически не используется из-за высоких рисков и невозможности перестраховать его за рубежом, говорится в письме.

Поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» внесены в Госдуму в июне и расширяют понятие «страхование риска утери стоимости залогового имущества», вводя два вида страхования такого риска — для заемщика и залогодержателя. Cейчас банки вправе страховать потерю до 20% стоимости залоговой недвижимости, после принятия поправок — от 10 до 50% потери стоимости.

Ранее гендиректор страховой компании АИЖК Андрей Языков, один из инициаторов проекта, приводил подсчеты, что расходы для ипотечного заемщика снизятся, поскольку ему будет выгоднее потратить на 2% больше на страхование сегодня и снизить ставку по 15-летнему кредиту на 1%. Такой полис мог бы снизить стоимость фондирования ипотечных кредитов и размер потерь при обращении взыскания на залог как для заемщика, так и для кредитора, объясняла ранее один из авторов проекта, председатель комитета по финансовым рынкам Думы Наталья Бурыкина. По ее словам, письма Юргенса она не видела, но с «интересом прочитает».

Сами страховщики опровергают в письме предыдущие расчеты авторов проекта. «Увеличение покрытия с 20 до 50% от суммы задолженности повлечет увеличение платы за страхование и, как следствие, общей стоимости кредита для потребителя, а также убыточности данного вида страхования», — аргументирует Юргенс и добавляет, что поправки имеют право на существование исключительно в случае страхования жилья, заложенного по ипотечному кредиту. Коллективное ощущение участников рынка — это не защитит стороны сделки, настаивает он: «Есть нормальное страхование залогов, остальное — экзотика, не несущая под собой ничего, кроме нагрузки на заемщика».

По данным Финансового университета при правительстве, в 60-80% случаев после взыскания у заемщика остается непогашенным 20-40% задолженности.

«Страховщики выступают против страхования рисков юрлиц (банков) и расширения покрытия для физлиц, но это идет в противоречие с теорией кредита. Я отрицательно отношусь к идее ВСС», — говорит Языков.

«ВСС сильно переживает, что легализуется еще один вид псевдострахования и произойдет перекачка комиссионного вознаграждения за продажи в пользу банков», — говорит Языков. По его словам, страховое лобби апеллирует к тому, что «банкиры выжимают со страховщиков все соки путем взимания комиссий». «Если страховщик слабый — пусть уходит с рынка и не занимается данным видом», — замечает Языков.

16.08.13 Ведомости vedomosti.ru

Ипотека и автокредиты могут стать дешевле после вступления в силу поправок к закону об организации страхового дела. Банки как страховые агенты будут обязаны по требованию заемщика раскрывать размер вознаграждения, получаемого от страховщика. Сейчас комиссия от стоимости страховки, как правило, «невидима» и может превышать в России 40%, тогда как в Европе не достигает и 7%.

Согласно новым поправкам к закону «О внесении изменений в закон Российской Федерации «Об организации страхового дела в Российской Федерации», который находится на подписании у президента Владимира Путина, страховые агенты, к каковым могут относиться и банки, обязаны будут раскрывать потребителям и другим заинтересованным лицам размер своего вознаграждения.

По данным экспертов и участников рынка, размер комиссий, которые банки получают от стоимости полиса, начинается от 20% и нередко переваливает за 40%. И до сих пор в большинстве случаев эта информация от потребителей либо скрывается, либо банально не афишируется. Да и мало кому из заемщиков приходит в голову поинтересоваться этим вопросом, который может влиять на общую стоимость займов, в особенности «тяжелых» — автокредита и ипотеки.

Большинство банков уже отказались от прямого навязывания страховок, поскольку этот аспект строго контролируется Роспотребнадзором. Участники рынка, опрошенные порталом Банки.ру, неохотно говорят на данную тему, хотя многие признают, что прозрачность таких комиссий приведет к их снижению.

Ведь мало кому из потребителей, а тем более защитникам их интересов, в первую очередь Роспотребнадзору, понравится размер суммы, которую по факту приходится переплачивать за кредит. Ведь в Европе, по данным заместителя гендиректора страховой компании «РЕСО-Гарантия» Игоря Иванова, агенты рады вознаграждению в 7%.

«Любая попытка регулирования ценообразования со стороны государства определенным образом изменяет ситуацию для банков. Вознаграждение, которое банк как агент получает от страховщика, безусловно, после принятия нового закона может уменьшиться», — считает зампред правления Нордеа Банка Андрей Мальцев.

«Законодатель хочет сделать комиссии прозрачными, и участники рынка действительно от этого не в восторге. Особенно банкиры, у которых из-за этого могут снизиться комиссионные доходы, — комментирует Игорь Иванов. — Страховщики нововведение тоже не особо приветствуют, поскольку лишаются одного из инструментов конкуренции. Они заинтересованы в некоей свободе в установлении комиссий, чтобы иметь возможность стимулировать партнеров и продавцов, увеличивать продажи тех или иных продуктов в определенный сезон».

Но страховщики, обращает внимание Иванов, относятся к данным законодательным изменениям философски, поскольку прозрачность комиссий — цивилизованное явление. «И с тем, что уровень вознаграждения будет неуклонно снижаться, надо всем смириться, — призывает заместитель гендиректора страховой компании «РЕСО-Гарантия». — Вознаграждение, которое банк в России как агент получает от страховщика, по добровольным видам страхования в настоящее время, в зависимости от продукта, составляет 20% и выше».

По мнению Иванова, никакой катастрофы для нашего рынка здесь не предвидится. «Пусть банки компенсируют возможное снижение комиссионного дохода путем наращивания портфелей», — советует он.

Начальник управления кредитных, депозитных и комиссионных операций МДМ Банка Вячеслав Шаламов разъяснил некоторые аспекты, которые не лежат на поверхности. «Сегодня банки при оказании страховых услуг выступают как агентами, так и страхователями (при коллективном страховании). Закон, безусловно, будет способствовать повышению прозрачности в сфере продажи страховых услуг банками, однако в случае коллективных схем страхования у банков не появится обязанность раскрывать размер своего вознаграждения, так как они в данном случае выступают страхователями, а не агентами», — говорит Шаламов. Но в то же время, по его данным, обязанность раскрывать комиссионное вознаграждение появится у страховщиков, что будет стимулировать банки к большей прозрачности деятельности.

Тем более что, как в неофициальных беседах с обозревателем портала Банки.ру сообщили банкиры и страховщики, есть и комиссии, которые могут остаться «за рамками закона». Кредитная организация не всегда выступает именно агентом при страховании. Есть вариант взаимодействия, когда банк оказывает клиенту консультационные услуги, направляя заемщика для заключения договора напрямую к страховщику. Но и в таком случае страховая компания на самом деле платит банку комиссию, причем она проходит «мимо» договоров с потребителями.

«Когда банк выступает агентом, чаще всего его комиссия по договору страхования на 5—10% ниже, чем в среднем по рынку. Так, при автокредитовании банковская комиссия банка — «страхового агента» достигает 25%, по ипотеке — 27% от стоимости полиса, — привел пример старший партнер коллегии адвокатов Lex Collegium Роман Щербинин. — Но бывают случаи, когда банк договаривается со страховщиком об «особых условиях», и тогда комиссия от стоимости страховки может составлять и 40%».

«В России одновременно быть и выгодоприобретателем, и агентом — в настоящее время норма. Однако в более цивилизованных странах законодательство защищает интересы наиболее слабой категории — населения. И, на мой взгляд, это лучший зарубежный опыт», — делится своим мнением гендиректор СК «АИЖК» Андрей Языков.

По действующему в нашей стране законодательству выгодоприобретателем считается физическое или юридическое лицо, назначенное страхователем для получения компенсации ущерба в результате наступления страхового случая. Таким выгодоприобретателем может быть назначен и банк, когда заемщик заключает страховой договор при получении кредита. Особенно это важно, когда речь идет о крупных займах — автокредитах и ипотеке.

«Действительно, после вступления нового закона в силу банки потеряют часть своих процентных доходов, собираемых в виде комиссионных со страховщиков, — продолжает Языков. — Но сейчас вознаграждение банка как агента может достигать и 40%, и 50%, и более. Страховщик вроде бы на это идет ради клиентского потока, но такие высокие комиссии не могут быть заложены в структуру тарифной ставки. А в результате, чтобы не потерять прибыльность, появляется соблазн под различными предлогами, например, при ипотеке или автокредитовании, отказать потребителю в выплате страховки».

Языков уверен, что банк должен определиться: такой страховкой он защищает свои интересы или продает чужие продукты. «Если защищает свои интересы (то есть является выгодоприобретателем), то брать за это еще значительную комиссию со страховщика (а точнее, с заемщика) — противоречит экономическому смыслу, — указывает гендиректор СК «АИЖК». — Если продает чужие продукты, то пусть его комиссионные не нарушают логику страхования: страхование есть защита имущественных интересов. А при продвижении страховых продуктов через банк как канал продаж должны покрываться главным образом фактические издержки, а не осуществляться формирование сверхприбыли, искажая суть страхования».

Появление же ясности в комиссионном ценообразовании, надеется Языков, должно привести к общему снижению финансовой нагрузки на заемщика и повышению гарантий по выплатам при наступлении страхового случая. «Хотя банкиры, конечно, попытаются отстоять свою возможность получать от страховщиков большое вознаграждение», — предупреждает Языков.

На взгляд Романа Щербинина, в любом случае раскрытие информации о таких комиссиях — благо для потребителя, который сможет лучше, чем сейчас, ориентироваться в кредитных предложениях и сопутствующих финансовых услугах. «Понятно, что банки станут меньше зарабатывать, зато конкуренция будет прозрачнее, — полагает юрист. — Смысл банковского бизнеса все-таки не в получении комиссии от договоров страхования, она лишь дополнительный источник дохода. Так что новый закон сильно ударит только по тем банкам, которые латают дыры в основном бизнесе за счет агентской комиссии от страхования».

Щербинин выделил еще один важный момент. «Нередко страховая компания и банк входят в одну финансовую группу. И по факту находятся в связке. То есть юрлица разные, а на самом деле деньги «плавают» в одном кармане, — напоминает он. — В такой ситуации велика вероятность, что в маркетинговых целях низкая ставка по кредиту компенсируется высокой страховой премией. С появлением новых норм, возможно, такая практика видоизменится или исчезнет совсем».

А директор по развитию бизнеса СК «Открытие» Татьяна Ланда вообще не видит проблем в новом законе. «Вряд ли нововведение серьезно повлияет на банковский бизнес, в том числе и на размер комиссии, — указывает она. — Клиент, обращающийся за кредитом, как правило, не настроен на то, чтобы копаться в деталях. Его больше интересует общая стоимость кредитного продукта, а не детальные расчеты по «сопутствующей» страховке».

23.07.13 Банки.ру banki.ru

Минэкономразвития РФ подготовило законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в котором предлагает расширить возможности ипотечных заемщиков за счет страхования и втрое снизить минимальный первоначальный взнос, следует из материалов, опубликованных на едином портале размещения информации.

Как отмечается в пояснительной записке, законопроектом предлагается внести в закон об ипотеке возможность страхования ответственности заемщиком, не являющимся залогодателем, предусмотреть возможность страхования ответственности заемщика по договору займа, а не только кредита, и исключить требование о необходимости уплаты страховой премии сразу за весь срок действия договора страхования при осуществлении страхования ответственности заемщика по кредитному договору или договору займа.

Также планируется предусмотреть право кредитора-залогодержателя осуществить страхование финансового риска возникновения убытков, связанных с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества при обращении взыскания на указанное имущество либо с недостаточностью стоимости оставленного за залогодержателем заложенного имущества, для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований.

Минэкономразвития в законопроекте предлагает определить страховой случай по договору страхования финансового риска кредитора и предусмотреть возможность прекращения обязательств заемщика в случае недостатка не только стоимости оставленного залогодателем за собой предмета ипотеки, но и вырученных от реализации предмета ипотеки средств.

Кроме того, законопроектом минимальный размер страховой суммы при осуществлении ипотечного страхования определяется в размере 10% от основной суммы долга. Как отмечается в пояснительной записке, согласно данным социологического исследования, проведенного ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), первоначальный взнос свыше 30% от стоимости жилья могут внести только 18% потенциальных заемщиков. При снижении первоначального взноса до 20% доля потенциальных заемщиков увеличивается до 51%. Снижение требований к первоначальному взносу до 10% резко увеличивает доступность кредита (до 80% потенциальных заемщиков).

«Одним из компонентов процентной ставки является ее рисковая составляющая, складывающаяся из «ожидаемых» и «неожидаемых» убытков. Четкое определение законопроектом существенных условий страхования соответствующих рисков позволит передать значительную часть «неожидаемых» рисков третьей профессиональной стороне, что окажет итоговое положительное влияние на снижение уровня процентной ставки по ипотечным кредитам. По расчетам АИЖК, реализация комплекса мер позволит снизить уровень процентной ставки до 8,6% к 2015 году», — отмечается в пояснительной записке к проекту закона.

По мнению экспертов, предложенные изменения будут способствовать достижению целевого показателя по количеству выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов в размере 741 тыс. к 2015 году, предусмотренного стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года.

Кроме того, Минэкономразвития подготовило законопроект «О внесении изменений в статьи 217 и 291 части второй Налогового кодекса (НК) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данные поправки вносят изменения, «предусматривающие отнесение страховых взносов кредитора по договору страхования финансового риска кредитора к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу в целях налога на прибыль, а также позволяющие исключить из доходов физического лица доходы в виде сумм задолженности, начисленных процентов, признанных судом штрафных санкций и пеней, погашенных за счет страхового возмещения, полученного кредитором по договору страхования финансового риска кредитора при наступлении страхового случая».

Заключения на данные законопроекты принимаются до 1 августа.

19.07.13 Интерфакс interfax.ru

В России может появиться институт ипотечного кредитования. Соответствующий законопроект внесен в Госдуму. Это поможет снизить требования банков к размеру первоначального взноса и оптимизировать ставку по кредиту, уверены авторы проекта.

Проект предлагает внести изменения в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Он вводит понятия «страхование заемщика» и «ипотечное страхование кредитора». То есть застраховаться может и банк, и кредитор. Заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение обязательства по возврату основной суммы долга и процентов за пользование кредитом. При этом страховая сумма по договору ипотечного страхования не может быть меньше 10 процентов от основной суммы долга. А по договору ипотечного страхования заемщика не должна быть более 50 процентов от основной суммы долга. Это связано с тем, что для обеспечения надлежащей защиты заемщика необходимо ограничить максимальный размер ответственности, чтобы снизить стоимость полиса.

При этом у залогодержателя будет первоочередное право требования по обязательству, обеспеченному ипотекой. Недостаточная стоимость квартиры для выплаты общего долга по ипотеке тоже признается страховым случаем — банк страхуется от таких убытков. Институт ипотечного страхования позволит снизить размер потерь при обращении взыскания на заложенное имущество как со стороны заемщика, так и со стороны кредитора. В настоящее время, согласно исследованию Финансового университета при правительстве Российской Федерации, в 60-80 процентах случаев после обращения взыскания у заемщика остается непогашенный долг размером 20-40 процентов, на выплату которого заемщик часто не имеет средств.

Использование норм, предусмотренных данным законопроектом, позволит расширить требования к кредитам, которые могут входить в состав покрытия выпускаемых ипотечных ценных бумаг, при наличии страхования финансовых рисков, говорится в пояснительных материалах к законопроекту.

28.06.13 Российская газета rg.ru