Виртуальная газета страхового рынка — новости, страховая аналитика, полезная информация, лучшие предложения страховых компаний России !!!

Ипотечная страховка станет обязательной для банков, а ее сумма войдет в полную стоимость кредита

Банк России опубликовал финальную версию новой концепции ипотечного страхования, согласно которой расходы по оплате страховки будет нести не заемщик, как это происходит сейчас, а банк, для которого ее наличие станет обязательным, говорится в сообщении регулятора. При этом стоимость страховки будет учтена в полной стоимости кредита.

Выдавая ипотеку, банк будет страховать приобретаемую недвижимость, жизнь и здоровье заемщика. В новой версии концепции указан минимальный перечень страхуемых рисков и установлено, что при секьюритизации ипотечных кредитов договор страхования должен заключать ипотечный агент.

Так, к числу рисков по страхованию имущества относится утрата или его повреждение в результате пожара, взрыва, затопления, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц, конструктивных дефектов. По страхованию жизни и здоровья заемщика – смерть заемщика в результате несчастного случая или болезни, присвоение инвалидности I или II группы по любой причине кроме исключений.

По оценке регулятора, если бы подход в концепции применялся уже сейчас, то стоимость ипотеки в 2019 году была бы ниже на 0,15-0,67 процентного пункта.

Положения концепции не распространяются на ранее заключенные ипотечные кредиты, однако применяются в случае рефинансирования ипотеки.

Первый вариант концепции

Первый вариант концепции был опубликован регулятором в конце апреля и вызвал большое сопротивление как со стороны банков, так и страховщиков. В частности, в мае Всероссийский союз страховщиков (ВСС) и Ассоциация банков России (АБР) направили совместное обращение на имя председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной с просьбой отказаться от дальнейшей проработки реформы. Банки и страховщики считают, что действующая система страхования по ипотеке функционирует успешно, а реализация новой концепции приведет к тому, что «стоимость такого страхования может быть компенсирована лишь увеличением размера процентной ставки по кредиту».

По замыслу же ЦБ РФ, перекладывание обязанности по уплате ипотечной страховки с заемщиков на кредитные организации позволит снизить цену ипотеки и сделать услугу более прозрачной. По данным Банка России, в 2019 году объем страховых премий составил около 42 млрд рублей по более чем 8 млн договоров ипотечного страхования. При этом основную массу договоров (более 80%) заключили 5 страховых организаций. Уровень комиссии банков при этом доходит до 39% от суммы премий.

По итогам обсуждения положений концепции с банковским и страховым сообществом Банк России получил консолидированное мнение от двух ассоциаций и выработал позицию по их основным доводам, которая изложена в финальной версии концепции.

22.06.20 Интерфакс interfax.ru

strahovanieПеревод расходов на страховку на банк облегчит оформление ипотеки, но может потребовать ограничения числа застрахованных в одной компании заемщиков, рассказал в интервью РИА Новости заместитель руководителя Федеральной антимонопольной службы (ФАС) России Андрей Кашеваров.

В настоящее время при получении ипотечных кредитов заемщики, как правило, должны застраховать от рисков ущерба и утраты приобретаемую и передаваемую в залог кредитору недвижимость, а также в большинстве случаев — свои жизнь и здоровье. ЦБ в апреле предложил переложить эти расходы на банк. При этом новую концепцию не поддержали сами банки и Всероссийский союз страховщиков, хотя последний отметил, что рынок ипотечного страхования все-таки надо совершенствовать.

«В целом мы не возражаем против предложенной концепции регулирования страхования, сопутствующего договору об ипотеке в силу закона. Применение такой модели позволит сделать порядок расчета и формирования полной стоимости ипотечного кредита более прозрачным для граждан», — сказал Кашеваров.

Кроме того, такой шаг исключит отказы банков в выдаче кредитов в случае выбора заемщиком «не той» страховой организации и случаи навязывания.

«При этом мы предполагаем, что для поддержки конкуренции на определенном этапе может потребоваться обсуждение вопроса о введении норматива для банка на одну страховую организацию по объемам застрахованных в ней заемщиков», — подчеркнул Кашеваров.

10.06.20 РИА Новости ria.ru

Банк России продолжит работу над концепцией регулирования страхования по договору ипотеки, несмотря на критику, высказанную в ходе обсуждения этой темы представителями банковского сообщества, следует из комментариев представителей регулятора «Интерфаксу» о ходе дискуссии по поводу предложений ЦБ.

Новая «Концепция регулирования страхования, сопутствующего договору об ипотеке в силу закона» была опубликована регулятором и прошла два обсуждения — с банковским сообществом и страховщиками в первой декаде мая.

Те и другие подготовили и направили в ЦБ свои замечания и возражения. Согласно письму, направленному на этой неделе регулятору Ассоциацией банков России, 37 ее участников не поддержали концепцию ЦБ и предупредили о росте затрат заемщиков при реализации новой схемы страхования. Концепция предусматривает перенесение с заемщика на банки расходов на страхование по договорам защиты залога, а также при страховании жизни и здоровья получателя ипотечного займа.

В ЦБ, комментируя «Интерфаксу» ход дискуссии, заявили, что «существующая практика страхования различных рисков при выдаче ипотеки сложилась не в пользу потребителя». «Выплаты низкие (особенно в страховании имущества), банковские комиссии очень высокие (не менее 40%), все издержки, связанные с заключением страховки, лежат на заёмщике, риски банкротства страховой — тоже на заёмщике.
Но самое главное — итоговые расходы на ипотеку для клиента крайне непрозрачны и завышены. В зависимости от структуры сделки расходы на страхование не всегда попадают в расчет полной стоимости кредита, это затрудняет для граждан как оценку итоговой стоимости ипотеки, так и выбор банка и кредитного продукта. Мы предлагаем это поменять», — сообщили в ЦБ.

«Основная задача, которую мы хотим решить, — это снизить полную стоимость ипотеки. С учетом высокой маржинальности этого продукта как для банков, так и для страховщиков, мы видим значительный потенциал для такого снижения. Пока мы не услышали убедительных аргументов от критиков концепции, почему полная стоимость ипотеки должна вырасти. Более того, сейчас банки часто предлагают серьезные скидки на ипотеку в случае покупки гражданином страховки. Это объясняется тем, что кредитной организации выгодно разделить риски со страховой компанией. Раз это выгодно, то претензии к концепции, возможно, связаны с нежеланием раскрывать гражданам высокие комиссионные вознаграждения», — допускает регулятор.

В случае реализации концепции предполагается внесение изменений в законодательство, в рамках которых могут быть урегулированы все юридические вопросы, пояснили в ЦБ.

«Банк России рассмотрит предложения Всероссийского союза страховщиков и Ассоциации банков России. В ближайшее время после изучения материалов мы ещё раз проведём обсуждение с представителями банковской и страховой индустрии. Постараемся предметно ответить на вопросы объединений и учесть конструктивные замечания», — пояснили в ЦБ.

В письме Ассоциация банков России обратила внимание на то, что концепция расширяет перечень рисков по договорам ипотеки, предупредила о рисках мошенничества и о возможном росте стоимости страхования, что должно учитываться в повышенных ставках по займам. Банки считают нецелесообразным изменять действующие положения, при которых ипотечные заемщики сами оплачивают расходы на страхование. Вместе с тем разработка концепции была начата ЦБ в связи с поставленными президентом РФ и правительством задачами обеспечения россиян возможностями доступных и недорогих ипотечных займов.

Кроме критики новаций ЦБ, в письме Ассоциации банков России содержится предложение создания аналога ОСАГО в ипотечном страховании и введении государственного регулирования страховых тарифов.
«Новое ОСАГО» в ипотеке не показалось ЦБ привлекательным. «Пример с ОСАГО как раз показывает издержки подобного подхода. Достаточно вспомнить те проблемы, которые были с доступностью полисов ОСАГО, и низкий уровень гибкости продукта под нужды конкретного клиента. Скорее всего, авторы письма (АБР) смогут привести много доводов против прямого государственного регулирования ипотечных ставок», — предположили в пресс-службе ЦБ.

Идея ОСАГО в ипотеке нереализуема в том числе из-за запрета по ГК РФ на принуждение граждан страховать имущество, а также жизнь и здоровье. По законодательству обязательным может быть только страхование ответственности.

Как сообщалось ранее, Всероссийский союз страховщиков поддержал в целом идеи ЦБ в поддержку заемщиков, большое количество замечаний союза касалось защиты от демпинга, от дешевых некачественных продуктов, а также возникновения дополнительного налогообложения для заемщиков.

21.05.20 ФинМаркет finmarket.ru

Президент Всероссийского союза страховщиков Игорь Юргенс отметил, что такой подход может привести к «уравниловке» цен для потребителей вне зависимости от их реального уровня риска.

Госрегулирование тарифов «по аналогии с ОСАГО» не может быть эффективным решением при ипотечном страховании, сообщил ТАСС через пресс-службу президент Всероссийского союза страховщиков Игорь Юргенс.

«Госрегулирование тарифов не может быть эффективным решением: такой подход может привести к «уравниловке» цен для потребителей — вне зависимости от их реального уровня риска, низкому качеству, а иногда даже недоступности продукта. В ОСАГО уже несколько лет идет поэтапная реформа по индивидуализации тарифов, цель которой — уход от госрегулирования ценообразования в обязательной «автогражданке», — сказал Юргенс.

При этом он отметил, что ВСС поддерживает необходимость совершенствования рынка ипотечного страхования и готов принять активное участие в доработке концепции ипотечного страхования.

«Среди вопросов, требующих доработки, — возникновение НДФЛ для заемщика с выплат по договору, за который заплатил банк, возможное снижение качества предлагаемого заемщикам страхового продукта и стимулирование банков компенсировать выпадающие комиссионные доходы предложением иных продуктов с низкой потребительской ценностью. Соответствующее письмо союз направил в Банк России», — подчеркнул Юргенс.

Он также считает, что, прежде всего, необходимо совместно с банковским сообществом оценить размер затрат, которые будут возложены на банки, если они будут нести все расходы по ипотечному страхованию, и оценить последствия их включения в стоимость ипотеки как для банка, так и для заемщика.

Ранее сегодня издание РБК со ссылкой на письмо Ассоциации банков России (АБР), направленного руководству ЦБ, сообщало, что банки не поддержали новую концепцию ЦБ о страховании в ипотеке, так как участники рынка считают, что освобождение ипотечных заемщиков от оплаты страховок грозит клиентам еще большими расходами и ростом ставок. При этом кредитные организации предложили госрегулирование цен на страховки по аналогии с ОСАГО.

Банк России в апреле опубликовал концепцию ипотечного страхования, согласно которой договор страхования рисков, возникающих по ипотеке, будет заключать сам банк за свой счет. По мнению регулятора, такой подход позволит снизить издержки на заключение договоров ипотечного страхования.

19.05.20 ТАСС tass.ru

Ставки по жилищным займам могут вырасти на 1 п.п. из-за предложенного механизма

«Известия» узнали подробности предложенного Центробанком механизма страхования ипотеки. Он будет распространяться только на новые ссуды и включать в себя лишь страхование жизни и недвижимости на остаточную стоимость кредита. Об этом представитель регулятора заявил на дистанционной встрече с финансовыми организациями, рассказали «Известиям» участники мероприятия. В Банке России допустили повышение процентов по кредитам, но уверили, что общая стоимость ипотеки не изменится или даже снизится, сообщили участники совещания. В ЦБ «Известиям» подтвердили, что начали обсуждать свою инициативу с профессиональным сообществом. Тарифы по жилищным займам в связи с этой концепцией могут вырасти на 1 п.п., оценили эксперты.

Острый вопрос

Новая концепция покрытия рисков ипотеки, которая предусматривает прямое соглашение между банком и страховой компанией, будет распространяться только на вновь выданные кредиты, заявил представитель ЦБ на дистанционной встрече с участниками рынка. Об этом «Известиям» рассказал вице-президент Ассоциации банков «Россия» (онлайн-мероприятие проходило на базе АБР) Алексей Войлуков. По его словам, вопрос включения в новый механизм ранее выданных ссуд был одним из самых острых, поскольку кредитным организациям было бы слишком затруднительно пересматривать и перезаключать договоры, а также пересчитывать стоимость страховки для них.

— В Банке России понимают, что при реализации механизма страховка войдет в стоимость тарифов по ипотеке. В регуляторе допустили, что проценты могут вырасти, но не оценивали, на сколько. При этом в ЦБ ожидают, что конечная стоимость затрат заемщика останется на прежнем уровне или даже снизится по сравнению с тем, что приходится платить сейчас, — рассказал Алексей Войлуков.

По его словам, за счет массовости заявок банки смогут оформлять договоры со страховыми компаниями по более выгодным тарифам и транслировать эту скидку клиентам.

В продукт, который будет оформлять банк, войдут две основные опции — страхование жизни и недвижимости на остаточную стоимость кредита, если произойдет несчастный случай, рассказал Алексей Войлуков. Если же клиенту захочется дополнительно застраховать свою гражданскую ответственность (например, за затопление соседей), то эту опцию ему сможет предложить банк-кредитор, если он выступает и как агент страховой компании, пояснил он.

Сейчас, в соответствии с Гражданским кодексом, если имущество застраховано у нескольких компаний, то полная сумма выплат не может превышать стоимость квартиры. Если же жилье застраховано на большую сумму, то начисления осуществляются пропорционально. Применительно к концепции ЦБ, если клиент дополнительно заключит договор с какой-либо компанией, то при наступлении страхового случая банк может получить меньшую сумму от той страховой, с которой он непосредственно заключал договор, поскольку часть стоимости будет выплачена по прямому соглашению физлица с другой организацией, пояснил Алексей Войлуков.

В Центробанке хотели бы, чтобы концепция была внедрена относительно быстро, при условии, что все нюансы учтены и все стороны согласны с особенностями нового механизма, рассказал Алексей Войлуков. Он отметил: если диалог с банками покажет, что концепция несет больше проблем, чем положительных моментов, то ее реализация может быть отложена или вовсе отменена. По оценкам вице-президента АБР, на доработку законодательной базы и изменение внутрибанковских процессов по предложенному сценарию понадобится от нескольких месяцев до года.

В ЦБ «Известиям» подтвердили, что регулятор начал обсуждение концепции с банковским и страховым сообществами. Новый механизм касается только страхования жизни заемщика и залогового имущества, пока возможность его применения рассматривается только по отношению к новым договорам, заявили в Банке России. В регуляторе уверили, что полная стоимость кредита в результате предложенных мер не вырастет, при этом гражданину станет проще оценить общую стоимость ипотеки, также нововведение избавит его от необходимости самому оформлять страховку.

Требуется доработка

В Абсолют Банке сообщили «Известиям», что представитель кредитной организации был на онлайн-встрече с ЦБ. Хотя, как выяснилось, круг приглашенных участников оказался узок, отметили в банке. В организации подтвердили, что концепция не распространяется на старые кредиты. Обсуждение показало: проект пока нуждается в серьезной доработке.

Предложенная регулятором концепция требует детального изучения ее потенциального влияния на рынок ипотечного кредитования и страхования, согласны в «Росбанк Доме». В ВТБ считают преждевременным комментировать инициативу регулятора. Участники встречи отметили, что её можно назвать «нулевой» — обсуждение только началось. В Сбербанке и Райффайзенбанке отказались от комментариев. В других кредитных организациях из топ-30 не ответили на вопросы «Известий».

Сейчас, как правило, страхование жизни и здоровья оказываются обязательными условиями для получения приемлемой процентной ставки, отметил адвокат BMS Law Firm Александр Иноядов. При отказе от этого продукта ставка по ипотеке обычно увеличивается на 1 п.п. По собственному желанию клиент может предусмотреть, например, риск потери работы, что позволит сделать ипотечный тариф еще ниже, знает эксперт. Он отметил, что при этом страховщики могут быть разные, в зависимости от предлагаемых условий. Концепция ЦБ способна ограничить возможности для выбора страховой компании.

В связи с новыми правилами тарифы по ипотеке могут увеличиться от 0,6 п.п. до 1 п.п., оценил аналитик «Фридом Финанс» Валерий Емельянов. Он отметил, что механизм ЦБ избавляет заёмщика от бумажной волокиты. Кроме того, облегчается процедура документооборота в случае наступления страхового случая. С другой стороны, сейчас клиент может оформить страховку на ограниченный срок, например на год, зная, что досрочно погасит ипотеку, тогда как по новой концепции в стоимость кредита будет заложена страховка на весь период, отметил Валерий Емельянов.

07.05.20 Известия iz.ru

Ипотечные ставки вырастут, если будет реализован новый механизм оформления страховки по жилищному кредиту за счет банка, пишут «Известия». Об этом рассказали в банке «ФК Открытие», Промсвязьбанке и «Зените». С учетом небольшой прибыльности ипотеки перекладывание расходов по страхованию на банк приведет к увеличению ставки по кредиту на 0,6–0,7 п. п., оценили в «Открытии».

В пресс-службе ЦБ сообщили, что в результате изменений расходы россиян на ипотеку не вырастут. Гражданин несет расходы на покупку страховки вместе с уплатой основного долга, поэтому полная стоимость кредита в результате предложенных мер не вырастет, а гражданину станет проще оценить общую стоимость ипотеки. Также это избавит его от необходимости самому оформлять страховку, подчеркнули в регуляторе и добавили, что банк как более сильная сторона сможет договорится со страховыми компаниями о снижении тарифа, что в конечном итоге должно отразиться на уменьшении стоимости ипотеки.

Ранее в регуляторе предложили новый подход к страхованию рисков при выдаче ипотеки: банки должны будут самостоятельно заключать соглашения по этому продукту. ЦБ уже несколько лет вел с кредитными организациями диалог о том, как включить страховку в показатель полной стоимости кредита (ПСК), но непосредственно предложенный механизм был для рынка неожиданностью, рассказал вице-президент Ассоциации банков России (АБР) Алексей Войлуков. По его словам, в ожидании реализации проекта ЦБ кредитные организации не будут опускать тарифы по ипотеке в соответствии с ключевой ставкой. В новом же механизме страховка будет распространяться только на остаток суммы задолженности перед банком, предположил Войлуков. Он считает, что больше всего новый механизм ударит по самим страховым компаниям — они недосчитаются годовой выручки.

Участники рынка и эксперты согласны с тем, что тарифы по жилищным займам увеличатся, если банки начнут заключать договоры на страхование ипотечных заемщиков самостоятельно в соответствии с предложением регулятора. Рост может достичь 0,5–1 п. п., считают эксперты из страховых компаний и рейтинговых агентств. Ставка может снова приблизиться к 10%.

По мнению экспертов, в условиях низкой доходности ипотечных продуктов кредитные организации переложат расходы по страхованию на заемщиков через повышение ставок. Если заемщик может попытаться сэкономить на стоимости рисков, то у банка такого интереса нет. По умолчанию по выдаваемому кредиту будет предлагаться более дорогой вариант страхования, считают эксперты. Ориентировочная тарифная ставка по договору ипотечного страхования по основным видам риска варьируется от 0,4% до 1,4% от суммы кредита. Рост общей стоимости ипотеки может составить в среднем 0,5–1 п. п. к тем ставкам, которые действуют сейчас. Минусом такого подхода для заемщика можно считать отсутствие гибкости в сроке оформления продукта: клиенту придется оплатить страховку на весь период.

29.04.20 Банки.ру banki.ru

Это будет способствовать удешевлению ипотечных кредитов, считает вице-премьер.

Вице-премьер Марат Хуснуллин предложил рассмотреть возможность введения единых ставок страхования по жилищным кредитам. Об этом он сообщил журналистам 14 февраля.

Накануне премьер-министр России Михаил Мишустин назвал ипотеку под 9% годовых дорогой. По его словам, такие ставки не позволяют улучшить жилищные условия россиян. Премьер поручил ЦБ совместно с профильными чиновниками проработать вопрос снижения ипотечных ставок. Они должны быть ниже 8%, заявил глава кабмина.

По мнению Хуснуллина, резервы для снижения ставок есть, в том числе организационные. «Многие говорят про стоимость страхования, которое является обязательным условием получения ипотеки. Везде разные ставки по страхованию. Возможно, нужно прийти к одной ставке, это даст снижение», — сказал вице-премьер.

Еще одним фактором, который мог бы снизить ставки, связан с фондированием. Если изменить нормативы по фондированию, то стоимость денег будет более дешевой, отметил Хуснуллин. «Очень серьезный вопрос, который я увидел у себя в соцсетях, — рефинансирование. Такая опция есть, но сам процесс достаточно сложный. Надо понять, какие причины делают его таким», — добавил он.

Седьмого февраля ЦБ понизил ключевую ставку до 6%, что стало шестым снижением подряд. По прогнозам «Дом.РФ», уже в первом полугодии ипотечные ставки снизятся до 8,7%. В России в январе было выдано ипотечных кредитов на 180–190 млрд руб. Это на 8–13% выше января 2019 года.

14.02.20 РБК rbc.ru

Начальник управления по работе с банками компании «Ингосстрах» Роман Варламов — в программе «Цели и средства»

Крупнейшие российские банки снижают ставки ипотечных кредитов. Вместе с ростом спроса на займы обычно растет и число обращений в страховые компании — получатели кредитов страхуют свое имущество, жизнь и здоровье. Ждут ли в страховых компаниях наплыва клиентов на фоне падающих ставок? И насколько активно развивался рынок ипотечного страхования в 2019 году? Об этом в программе «Цели и средства» Марат Кашин побеседовал с начальником управления по работе с банками компании «Ингосстрах» Романом Варламовым.

— Давайте для начала разберемся, что такое ипотечное страхование. Пусть ваша должность будет подсказкой — это ситуация, когда банки обращаются в страховые компании и страхуют свои риски, так ли это? И что это за риски?

— Клиенты обращаются в страховые компании и страхуют риски, но это страхование, которое спровоцировано требованиями банка. То есть банки напрямую риски не страхуют, точнее говоря, страхуют по другим корпоративным программам, которые мы сейчас не обсуждаем, — они именно выставляют требования при получении кредита к заемщику, что тот должен застраховать. Прежде всего — застраховать нужно предмет ипотеки от рисков физической гибели или повреждения: от пожара, взрыва, залива, стихийного бедствия, каких-то противоправных действий. Это обязательное страхование, продиктованное требованием Федерального закона «Об ипотеке». Второй риск, который требуется практически всеми банками — страхование рисков несчастного случая и болезни заемщика. Есть и другие опциональные требования по страхованию банков, но вот перечисленные мной два — основные, и именно за покрытием этих рисков получатели ипотечных кредитов обращаются к страховщикам.

— Какие из страховых продуктов обязательны? Есть еще и добровольные, которые тоже сопровождают процесс ипотечного кредитования? Насколько активно получатели ипотеки обращаются к этим добровольным видам.

— По закону обязательно только страхование имущества. Но банки, работая со своими рисками, как правило, выставляют требования об обязательном страховании дополнительных рисков, в противном случае для клиента повышается ставка. Это практически всегда страхование жизни и здоровья, а также страхование права собственности на недвижимое имущество, так называемое титульное страхование. И вот этот комплекс «три в одном» для большинства российских банков, за исключением Сбербанка, пожалуй, является стандартным комплексом. У клиента есть опция отказаться, ограничиться только страхованием имущества, но в этом случае банк оставляет за собой право повысить процентную ставку, потому что для него риски становятся выше.

— И он это делает, как правило?

— Он это делает, как правило, да. Что касается добровольных видов, скажем так, которые не требуются банками, но очень полезны для ипотечного заемщика, то здесь очевидно необходимым является страхование гражданской ответственности — проще говоря, это страхование перед соседями за то, что вы их зальете, сожжете и еще там что-то сделаете, особенно во время ремонта. Несмотря на высокую доступность этого вида –такая программа легко продается, дешево стоит и на самом деле всем нужна, — к сожалению, почему-то этот вид очень слабо развит в России, и в нашем достаточно большом портфеле ипотечного страхования полисов по страхованию гражданской ответственности очень мало.

— Может быть, во время оформления ипотеки люди неохотно соглашаются на это, потому что и так пакет уже кажется таким пухлым, достаточно много приходится платить страховых премий, а вот отдельно этот вид существует более эффективно?

— Вы совершенно правы. Люди на этапе покупки ипотечной страховки, как правило, нервничают, скажу больше — они злятся. Они зачастую воспринимают эту страховку как некий вмененный налог, какое-то обязательство, я их понимаю как ипотечный заемщик, потому что и так есть высокие расходы, связанные с приобретением квартиры — оценка, регистрация, и еще страховой полис. И понятно, что увеличение стоимости страхования, не важно, по какой причине, воспринимается очень болезненно и местами даже агрессивно. Но самое интересное, что страхование гражданской ответственности нужно именно в тот момент, когда вы купили квартиру по ипотеке, вошли в право собственности. В 50-70% люди ремонтируют квартиру после приобретения, и вот здесь гражданская ответственность очень нужна.

— Наступает время повышенного риска?

— Наступает время повышенного риска, потому что не все работают с какими-то лицензированными бригадами, очень много самозанятых бригад, у которых ответственность, соответственно, тоже не застрахована. Поэтому, как правило, когда люди берут ипотеку, они находятся в пределе с точки зрения выплаты ежемесячных аннуитетов, и даже небольшая финансовая потеря из-за ЧП во время ремонта, даже 20 тыс., значимо бьет по бюджету, по карману. Поэтому мы, конечно, очень рекомендуем, рассказываем, убеждаем приобрести полис гражданской ответственности, но конверсия, к сожалению, по-прежнему очень низкая — очень мало клиентов, которым мы предлагаем купить полис по «гражданке», его действительно покупают.

— Многие банки сейчас максимально снижают ставки ипотечных кредитов, Сбербанк буквально на днях это сделал, теперь от 6,5% ставка, еще с десяток банков чуть раньше понизили свои ставки, в среднем она составляет 8% по рынку. Как это все отражалось на сегменте страхования? Почувствовали ли вы какой-то резкий рывок, приток клиентов за два последних месяца?

— Несомненно, ипотечное страхование — прямая производная от ипотечного кредитования, поэтому любые изменения на рынке кредитования на нашем рынке тоже сказываются. Если рассматривать последнее понижение ставок, то, наверное, пока мы имеем дело с неким отложенным эффектом — вот прямо взрыва мы не наблюдаем. При этом совершенно точно можно утверждать, что повышение активности на рынке кредитования и снижение ставок привлечет дополнительных заемщиков, потому что население действительно чувствительно и к цене кредитования, и к цене страховки. Но при этом очень большое количество платежеспособного спроса — проще говоря, желающих получить ипотеку — ее получили в 2018 году, в предыдущие волны кредитования. И сейчас, я думаю, более явной, может быть, будет тенденция не только к первоначальному кредитованию, но и к рефинансированию имеющейся ипотеки, то есть к переходу на более выгодные ставки.

— И, может быть, есть еще какая-то новая волна ожидающих дальнейшего понижения ставок? И тоже будет когда-то отложенный спрос?

— Возможно, но здесь надо понимать, что есть еще сезонные колебания — по опыту, максимально активно рынок ипотеки ведет себя осенью и весной. Хотя в декабре, на удивление, очень многие решают купить квартиру, чтобы встретить новый год в новом доме.

— Сами программы страхования меняются как-то, трансформируются со временем, появляются новые услуги, условия? Что происходит с тарифами?

— Рынок ипотеки, ипотечного страхования консервативен, поскольку требования со стороны банков по обеспечению защиты заемщиков, защиты своих кредитов, не изменяются. Они изначально были заданы как тотальные, то есть покрывается, по сути, практически все — жизнь, здоровье, практически без исключений. В этой связи запас для изменений не очень большой. Мы с коллегами из банков идем сейчас, скорее, по пути максимального упрощения договорных форм. Когда этот рынок начинался, мы выдавали полисы на 17 страницах, сейчас мы хотим сделать их на одной странице, более того, дать клиенту возможность купить этот полис, условно, одной кнопкой на смартфоне.

— И вы упредили мой вопрос по поводу онлайн-оформления полисов — насколько это сейчас распространено? Или только сейчас вы подходите к максимально простому оформлению?

— Мы пионеры на этом рынке. Честно признаюсь, первые онлайн-полисы по ипотеке мы начали выдавать в 2015 году, то есть первые шаги на этом рынке сделали. Сейчас мы постепенно подходим к зрелости. История с цифровизацией ипотечного кредитования интересна всем — и банкам, и страховщикам, и клиентам. В том числе потому, что у клиента расширяются возможности для поиска наилучшего предложения, чтобы выйти из ситуации, когда по каким-либо причинам в отдельно взятом отделении ему говорят: иди страховаться сюда и больше никуда. Конечно, это неправильно, это и сами банки пытаются искоренять, потому что это не клиентоориентированный подход, путь в никуда. Онлайн-продажи — как раз направление, где у клиента абсолютная свобода выбора, при этом он не ограничен какими-то сроками работы страховщика, условно говоря, когда он должен подъехать в рабочее время и обязательно к какой-то определенной девочке, которая может и заболеть, и уйти пораньше. У него возможность приобрести полис в удобное время в удобном месте, синхронизироваться под свою сделку и получить максимально простой и понятный комплект документов. Это то, куда мы идем с коллегами из банков, и я думаю, что какой-то сегмент ипотеки в офлайне останется, но, по ощущениям, все-таки это такой цифровой бизнес в будущем.

27.11.19 Коммерсант kommersant.ru

strahovanieИпотека — самый быстрорастущий сегмент банковского бизнеса, и в России делается все, чтобы он таковым и оставался. Скоро для неуверенных в себе заемщиков на рынке появятся страховки от невыплат по жилищному кредиту. А для тех, кому банк его не даст, уже появилась небанковская «ипотека»

25 июля в России начали действовать поправки в закон «Об ипотеке». У заемщиков появилась возможность застраховать ответственность по ипотечному кредиту. Полис заемщик оплачивает при заключении ипотечного договора, и страховка работает до конца действия кредита. Как отмечает гендиректор страховой компании АИЖК Андрей Языков, плата за страховку будет примерно равна экономии на разнице процентных ставок за 2,5-3 года.

При этом законодатель не дает заемщику возможности выбора суммы страхования. Их будет определять кредитор в зависимости от суммы первоначального взноса и ситуации на рынке недвижимости в конкретном регионе. «Если недвижимость может сильно упасть в цене, банку целесообразно выбрать большую страховую сумму,— говорит Андрей Языков.— Если же у заемщика высокий первоначальный взнос и недвижимость в растущем городе типа Москвы, то можно требовать и минимальную страховую сумму». Выплаты страховой компании будут варьироваться от 10% до 50% от суммы кредита.

Минус этой схемы заключается в том, что, согласно закону, страховая компания начинает платить только после обращения банка о взыскании. Иными словами, если заемщик перестал платить, страховая компания возместит часть его долга только после того, как банк заберет и продаст квартиру с публичных торгов. Плюс же ее в том, что вне зависимости от того, хватит ли страховой суммы на погашение оставшейся задолженности по кредиту, банку заемщик не будет ничего должен. Ну и, конечно, сниженная процентная ставка.

Ипотека в цене

Ипотека растет быстро. За первые пять месяцев 2014 года, по данным ЦБ, было выдано более 370 тыс. кредитов более чем на 600 млрд руб., что в 1,4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года по количеству сделок и в 1,5 раза — в денежном выражении. «В настоящее время рынок ипотеки является самым быстрорастущим сегментом не только в банковской рознице, но и по сравнению с корпоративным блоком»,— говорит начальник службы розничного кредитования КБ МИА Наум Либкинд. «Спрос на ипотечные кредиты увеличился, что связано в том числе с санкциями. Многие граждане ожидают в связи с ними повышения курса доллара и считают, что за счет приобретения квартиры они могут избавиться от риска потери денег»,— уверен заместитель председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Вместе с тем на рынке наблюдается рост ставок. «Начавшаяся еще весной тенденция к повышению процентных ставок, связанная с ситуацией на долговом рынке, сохранилась,— говорит член правления банка DeltaCredit Ирина Асланова.— Начиная с мая многие банки, в том числе и крупнейшие игроки, скорректировали ставки в сторону увеличения». В этих условиях особенно актуально появление нового инструмента снижения рисков. Очевидно, что на фоне общего увеличения ставок тем клиентам, которые решили застраховать свою ответственность, банки могут предложить наиболее льготные условия. «Риски банков страхуются, соответственно, цена ипотечного кредита должна уменьшиться. Для тех, кто страхует ответственность по ипотеке, процентная ставка может снизиться примерно на 1-1,5 пункта. Для остальных ставка останется прежней. Кроме того, первоначальный взнос может быть снижен вплоть до нулевого уровня, поскольку риск на эту сумму также может страховаться. Получается, что многие заемщики, у которых нет средств на первый взнос, эту проблему для себя снимают»,— говорит Анатолий Аксаков.

По подсчетам АИЖК, средний срок ипотечного кредита составляет 17 лет, а среднее время работы заемщика на одном месте — пять лет. То есть в течение кредитного срока гражданин может поменять работу трижды. Поиск новой работы длится в среднем шесть месяцев, и только 10% семей с оформленной ипотекой имеют «подушку безопасности» на весь этот период. Примерно у 80% семей с ипотекой рождаются дети, что также резко снижает доходы и увеличивает расходы. Таким образом, в течение всего времени выплаты ипотечного кредита заемщик два-три раза может оказаться в состоянии просроченной задолженности.

Формально страхование ответственности по ипотеке появилось у россиян около 10 лет назад, в декабре 2004-го, но на практике не работало. «Самым большим дефектом для всех участников рынка была норма о «прощении долга заемщика». Суть ее сводилась к тому, что долг гражданина прощался, если имущество не удавалось продать с публичных торгов. Законодатель предполагал, что это признак кризиса в регионе, и потому заемщика стоит оградить от дальнейших взысканий. По факту, прощая долг заемщика, законодатель не дал источника компенсации этих «неожиданных убытков», и кредиторы вынуждены были закладывать эти потери в свою ставку»,— рассказывает Андрей Языков.

По его мнению, текущая редакция закона дефекты устранила: «Передавая часть кредитного риска в другой сегмент финансового рынка, кредиторы могут опереться на капитал страховщиков. Таким образом, ипотечные кредиты станут доступнее — ставки в сегментах низких первоначальных взносов снизятся. Одновременно с этим смягчатся и требования к первоначальному взносу, что позволит заемщику не гоняться за ускользающими ценами на жилье. Но самое важное — наличие страхования кардинально меняет отношение сторон к ипотеке. Ожидается, что банки перестанут бояться проводить реструктуризацию ипотечных кредитов, поскольку гарантированная точка безубыточности у кредиторов изменится».

Страховая наценка

Представители страховых компаний осторожны в оценках перспектив нового сегмента страхования. «Сегодня у нас уже есть возможность принимать риски в соответствии с поправками к закону, где страховая сумма определяется от суммы кредита, а не от действительной стоимости, как это было ранее, и может составлять от 10% до 50% суммы кредита»,— говорит директор департамента компании «АльфаСтрахование» Ирина Карнаева.

Очевидно, что в силу отсутствия статистики страховщикам придется проводить по данному виду страхования очень тщательный андеррайтинг. Основной упор делается на проверку текущих денежных обязательств страхователя. Сюда включаются все имеющиеся кредиты (автокредиты, потребительские), алименты и другие обязательства и, конечно же, проверяется чистый доход. Документы изучают как на предмет правильности оформления, так и достоверности информации.

Не стоит забывать и о том, что страхование увеличивает нагрузку на бюджет заемщика. Руководитель департамента по работе с партнерами СГ «Уралсиб» Игорь Лотарев подтверждает: в числе факторов, которые могут ограничить эффективность нововведений, можно отметить конечную стоимость кредита с условием страхования. «Сейчас трудно оценить, как данный инструментарий скажется на развитии ипотечного кредитования, так как нет информации о тарифах, статистике по отказам в выплате страхового возмещения»,— говорит управляющий директор по розничным продуктам и сегментам Промсвязьбанка Евгений Лапин. «В России не хватает судебной практики, поэтому страховщики, скорее всего, предложат консервативные тарифы, что отразится на процентной ставке. Сейчас просрочка по отрасли находится на уровне 2-3%. От этого реальные потери могут составить не более 10-15%, так как процент кредитов с низким первоначальным взносом достаточно небольшой. Таким образом, потери могут составить 0,2-0,45%. Эти цифры — некий индикатив, от которого далее можно считать стоимость страховки с учетом расходов на обращение взыскания и маржи страховой компании. Возможно, с развитием судебной практики уровень тарифов скорректируется, что позволит снизить ставки»,— говорит Наум Либкинд.

Ипотека без кредитной истории

Схема со страхованием может быть интересна тем, кто не уверен в надежности своего финансового положения. А недавно на рынке появился новый продукт, позволяющий приобретать жилье и совсем «пропащим» — тем, кому банки твердо отказывают в кредите, то есть заемщикам с плохой кредитной историей.

Речь идет о лизинге жилья для физлиц. Правда, представители профильных компаний называют этот продукт договором аренды с правом выкупа и рекомендуют не путать его с договором классического лизинга, которые можно заключать только с юрлицами и ИП. «Здесь в дополнение к тем расходам, которые клиент несет при прямой покупке объекта недвижимости или же при использовании кредита (ипотеки), в платеж включен налог на имущество и НДС. Лизинга здесь не возникает»,— рассказывает директор управления по работе с клиентами «Сбербанк Лизинг» Анастасия Халилова.

От ипотеки такая схема отличается тем, что пока клиент не отдаст полную стоимость недвижимости, она будет принадлежать лизингодателю. А от аренды отличается тем, что после всех необходимых выплат жилье оформляется в собственность. При этой схеме рисков у компании гораздо меньше, чем у банков в ипотеке. Поэтому отбор клиентов здесь гораздо более мягкий. Отказ в заключении договора может быть связан с низкой платежеспособностью гражданина, а также с его сильной закредитованностью.

Очевидно, что аренда с правом выкупа выйдет дороже ипотеки. Для сравнения: в Межрегиональной жилищной корпорации (МРЖК) при стоимости квартиры 7 млн руб. и первоначальном взносе 700 тыс. руб. объем выплат в рамках лизинга составит почти 98 тыс. руб. ежемесячно в течение 15 лет. Из них в счет выкупа будет выплачиваться 45 тыс. руб., а плата за рассрочку составит 53 тыс. руб., итого — 98 тыс. руб. Оформив ипотеку на такую же квартиру и с аналогичным первоначальным взносом, например, в Росевробанке, заемщик будет платить ежемесячно чуть более 75 тыс. руб. Таким образом, разница составит 23 тыс. руб., что пока делает ипотеку гораздо более выгодной. «При дальнейшем развитии законодательства и рынка недвижимости у этого направления есть перспективы,— считает Анастасия Халилова.— Лизинг жилья для физлиц, как показывает опыт, можно, наверное, сравнить с «доходными домами», когда практиковалось долгосрочное гостиничное поселение с возможностью выкупа объекта в определенный момент, если это предусмотрено договором».

11.08.14 Коммерсант kommersant.ru

Известно, что стоимость ипотечного кредита сильно зависит от рисков. Банк может снизить риски, предложив заемщику накопить большой первоначальный взнос.

Но в этом случае заемщику придется гоняться за постоянно растущей ценой жилья. К тому же жилищную проблему часто хочется решить сейчас, не откладывая вопрос на далекое неопределенное будущее.

В ипотечном кредитовании существует эффективный механизм снижения рисков — ипотечное страхование или страхование кредитного риска, позволяющее гарантировать компенсацию какой-то части потерь в случае возникновения финансовых проблем у заемщика.

В июле 2013 года в Государственную думу был внесен законопроект, предусматривающий изменения в статью 31 закона «Об ипотеке» в части страхования, который 10 июня 2014 года был принят в третьем чтении.

Предложенные депутатами изменения сильно меняют эффективность механизма страхования кредитных рисков и делают его реально работающим инструментом снижения ряда рисковых параметров деятельности кредитной организации.

Кроме того, развитие указанного вида страхования может предоставить простым гражданам возможность получения ипотечного кредита с минимальным первоначальным взносом, сниженной процентной ставкой и надежной защитой на случай, если в жизни произошли обстоятельства, которые вынудили заемщика отказаться от приобретения недвижимости по действующему договору, и денег на последующие платежи нет. Это и есть реальная социальная защита.

Несмотря на то что статья о страховании кредитных рисков в ипотеке в законе существует с 2004 года, развитие данного вида страхования до сих пор сдерживал ряд факторов, ограничивающих применение страховой защиты.

Во-первых, максимальный размер ответственности страховщика по договору страхования ответственности заемщика сегодня можно устанавливать в размере не более 20% от залоговой стоимости недвижимости.

В Американской модели ипотечного кредитования точка безубыточности кредитора находится на уровне 85% от стоимости недвижимости (то есть за рубежом при внесении первоначального платежа заемщиком в размере 15% кредитная организация может быть уверена в возврате средств остальных 85% стоимости жилья при его продаже в случае дефолта заемщика).

В России этот коэффициент (отношение кредита к стоимости залога, LTV) находится существенно ниже, на уровне 60-62%, что вынуждает кредиторов закладывать эти риски в процентную ставку.

Изменения в законе предусматривают установление значения страховой суммы с максимальным пределом 50% от основной суммы долга по страхованию ответственности заемщика.

Это позволит заемщику получить реальную защиту от возможных убытков и избежать случаев недобросовестного страхования, когда кредитор формирует незначительный уровень защиты заемщика (до 10% страхового покрытия) либо осуществляет страхование на короткий срок лишь для того, чтобы получить комиссию. Предыдущее максимальное значение страховой суммы 20% от основной суммы долга, принятое в 2004 году, опирающееся на американский опыт, приведено в соответствие с российскими реалиями.

Во-вторых, не предоставлена возможность защищать ответственность заемщика по ипотечным займам, выданным небанковскими организациями (региональными Агентствами жилищного кредитования, ипотечными фондами, др.), несмотря на то что многие кредитные организации в дальнейшем выкупают такие займы.

Получается некое социальное неравенство, которое зависит от того, где ты получил кредит — в банке или у регионального оператора. Если в банке, то можно защитить себя от будущих убытков использованием вышеупомянутой страховой защитой. Если не в банке, то такой возможности нет.

Благодаря введенным изменениям распространяется возможность страхования страхователем-заемщиком своей ответственности по договору займа. То есть по договорам займа, заключенным у заимодавцев (некредитных организаций), могут быть также застрахованы риски ответственности заемщика.

В-третьих, норма «прощения долга заемщика», которая стала наиболее серьезным препятствием для развития ипотечного страхования (Федеральный закон № 405-ФЗ).

Безусловно, остаток необеспеченного долга является большой социальной проблемой, но, предложив в формулировках «прощать долг» в случае невозможности реализации имущества с торгов, не улучшив при этом механизм работы службы судебных приставов и не дав кредитором источник для компенсации этих потерь, законодатель поставил банковское сообщество в состояние «гарантированных убытков», что неизбежно отразилось на уровне процентных ставок по ипотечным кредитам.

При «прощении долга» становится невозможной и страховая выплата, поскольку заемщик страхует свою ответственность по договору, а введенная норма фактически снимает с заемщика такую ответственность.

Исследование Финансового университета при правительстве РФ в начале 2013 года подтвердило, что в 40-60% случаев в результате дефолта заемщика по ипотечному кредиту у кредитора остается необеспеченный остаток долга в размере 20-40%. И довзыскать остаток этого долга либо невозможно, либо издержки на обращение взыскания будут сопоставимы с взысканными суммами.

Убыток кредитора материален, подтверждают ученые. Изменение в законе в части правил списания ипотечного долга при прощении долга заемщика предлагает учитывать наличие договоров страхования ответственности заемщика или страхования финансовых рисков кредитора. То есть правило «прощения долга» дефолтного заемщика теперь работает при наличии страхования ответственности, после осуществления страховой выплаты, в случае, если осталась непогашенная часть долга.

Раньше правило «прощения долга» наступало только в случаях постановки на баланс имущества кредитора, сейчас данное правило работает без этого условия.

В-четвертых, при отсутствии страхования кредитного риска заемщиком/кредитором риски не исчезают, а закладываются кредитором/заимодавцем в процентную ставку по ипотечному кредиту.

Таким образом, страхование ответственности заемщика несет мощную социальную нагрузку — позволяет не только снизить процентную ставку по кредиту и уменьшить первоначальный взнос, но и защитить заемщика. В случае, если банк продаст жилье с торгов, а остаток долга станет непосильной ношей для заемщика, страховая выплата призвана «подстраховать» заемщика.

Изменение в законе предполагает сохранение «непрерывности» действия договора страхования финансовых рисков кредитора при переходе прав на закладную. Другими словами, в случае смены владельца закладной (банка, заимодавца) договор страхования финансовых рисков продолжает работать. В законе также прописано последовательное осуществление страховых выплат при одновременном наличии двух договоров страхования — сначала по договору страхования ответственности заемщика, затем по договору страхования финансовых рисков кредитора. Эти возможности позволяют снизить банкам стоимость фондирования, что неизбежно отражается на потребительской ставке по ипотеке в сторону уменьшения.

Наконец, есть проблема, что страхователем может быть заемщик, только если он является залогодателем. Изменение в законе предполагает возможность страхования ответственности заемщика на лиц, не являющихся залогодателями.

Автор: Андрей Языков
генеральный директор ОАО «Страховая компания АИЖК

ИТАР-ТАСС itar-tass.com